Comprar, vender y arrendar
Cómo arrendar en Ecuador: guía para inquilinos y arrendadores
Lo básico de la Ley de Inquilinato: contrato verbal o escrito, registro ante notario, plazo mínimo de dos años, límite del canon, causales de terminación, desahucio y qué pasa si se vende el inmueble.
En Ecuador, los arriendos de locales dentro de los perímetros urbanos se rigen por la Ley de Inquilinato y, en lo que ella no prevé, por el Código Civil y el Código Orgánico General de Procesos (arts. 1 y 2). Es una ley protectora: los derechos del inquilino son irrenunciables (art. 22), así que una cláusula que los recorte no vale aunque se haya firmado. Esta guía resume lo que conviene saber de cada lado del contrato.
El contrato
- Puede ser verbal o escrito (art. 27), pero si el canon mensual supera un salario básico unificado debe ser escrito y el arrendador debe registrarlo ante un notario dentro de los treinta días siguientes a su celebración (art. 29).
- El plazo pactado por escrito obliga a ambas partes, pero el inquilino tiene derecho a una duración mínima de dos años, salvo en hoteles y pensiones, en arriendos a quien vive habitualmente en otro lugar y está de paso, y en locales para fines de corta duración como exhibiciones o espectáculos (art. 28).
- Sin autorización escrita, el inquilino no puede subarrendar ni ceder el arriendo (art. 36), y la ley prohíbe subarrendar locales de vivienda salvo contratos ocasionales de hasta tres meses (art. 38).
- Si el local se arrienda amoblado, el inventario y el avalúo de los muebles deben constar por escrito (art. 24).
El canon (la pensión)
La ley pone un tope: la pensión mensual no puede exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que el inmueble conste en el catastro municipal, y de los impuestos municipales que gravan la propiedad urbana (art. 17). Las oficinas municipales de Registro de Arrendamientos —o la jefatura de catastros— fijan la pensión máxima de cada local y entregan un certificado (arts. 8 a 10). En Cuenca, por ejemplo, la Dirección General de Avalúos y Catastros emite un «certificado de canon de arrendamiento», también en línea.
Para viviendas cuyo canon no excede de dos salarios mínimos vitales, está prohibido pactar incrementos automáticos durante la vigencia mínima del contrato; la cláusula se tiene por no escrita (art. 18). Cobrar más de la pensión fijada se sanciona con una multa y la devolución de lo cobrado en exceso (art. 19).
Obligaciones de cada parte
| Arrendador | Inquilino |
|---|---|
| Entregar un local con servicios higiénicos, aireación y luz suficientes, agua y luz eléctrica donde existan esos servicios, sin peligro de ruina (art. 3). | Pagar la pensión a tiempo; la falta de pago de dos pensiones es causal de terminación (art. 30 a). |
| Hacer las reparaciones necesarias para mantener esas condiciones (art. 4); privar al local de servicios se sanciona (art. 6). | Reparar a su costa los daños de los que sea responsable (art. 7). |
| Recibir la pensión ofrecida a tiempo y dar recibo; si se niega, el inquilino puede depositarla ante el juez de inquilinato (art. 53). | Usar el local para lo convenido y no hacer obras sin autorización (art. 30 d y g). |
Cómo termina un arrendamiento
Al vencer el plazo
El arrendador debe comunicar con al menos noventa días de anticipación su decisión de terminar el contrato; si no lo hace, el contrato se renueva por un año, por una sola vez (art. 33).
Antes del plazo, por causa legal
El arrendador solo puede pedir la desocupación anticipada por las causales del art. 30: falta de pago de dos pensiones, peligro de ruina, algazaras o reyertas, uso ilícito o distinto del convenido, daños, subarriendo sin autorización, obras no autorizadas, demolición para nueva edificación con permiso municipal, o necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble.
Por decisión del inquilino
En contratos escritos sin plazo y en los verbales, el inquilino puede terminar en cualquier momento avisando con al menos un mes de anticipación (art. 35).
Si se vende el inmueble
La transferencia de dominio termina el contrato, pero el nuevo dueño debe dar tres meses para desocupar, y si no desahucia dentro de un mes desde la inscripción, el contrato subsiste; se respetan los contratos por escritura pública inscritos (art. 31).
Las controversias de inquilinato se tramitan en procedimiento sumario ante el juez de inquilinato (art. 42). Para demandar, el arrendador debe acompañar el certificado de fijación del canon o la declaratoria de inscripción, y el contrato registrado o una declaración juramentada (art. 47).
Impuestos
El arriendo de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda está gravado con tarifa cero de IVA (Ley de Régimen Tributario Interno, art. 56). Los ingresos por arrendamiento de inmuebles son ingresos gravados que se declaran en el impuesto a la renta; el arrendador debe revisar sus obligaciones con el SRI.
Lista rápida para el inquilino
- Pide ver la escritura o el certificado de gravámenes: confirma que quien te arrienda es el dueño o está autorizado.
- Si el canon supera un salario básico unificado, exige contrato escrito y su registro ante notario.
- Firma un acta con el estado del inmueble y fotos, al entrar y al salir.
- Pide recibo de cada pago.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura como mínimo un contrato de arriendo?
El inquilino tiene derecho a una duración mínima de dos años, salvo las excepciones del art. 28 de la Ley de Inquilinato (hoteles y pensiones, arriendos transitorios y locales para fines de corta duración).
¿El contrato tiene que ser escrito?
Puede ser verbal o escrito, pero si el canon mensual supera un salario básico unificado debe ser escrito y el arrendador debe registrarlo ante notario dentro de treinta días (arts. 27 y 29).
¿Con cuánta anticipación debo avisar si quiero irme?
En contratos escritos sin plazo y en los verbales, con al menos un mes (art. 35). Si el contrato tiene plazo, revisa lo pactado: el plazo escrito obliga a ambas partes (art. 28).
¿Puede el dueño subirme el arriendo cuando quiera?
La pensión tiene un límite legal (art. 17) y, para viviendas con canon de hasta dos salarios mínimos vitales, no se pueden pactar incrementos automáticos durante el plazo mínimo (art. 18).
Fuentes
- Ley de Inquilinato (última reforma R.O. 913-6S, 30-XII-2016) — Gobierno del Ecuador (gob.ec)
- Código Civil (Codificación 2005-010) — FAOLEX, FAO (copia del texto oficial)
- Emisión de certificados (Avalúos y Catastros) — GAD Municipal de Cuenca
- Base legal: IVA sobre los servicios (LRTI, art. 56) — Servicio de Rentas Internas (SRI)
- Impuesto a la Renta — Servicio de Rentas Internas (SRI)