Glosario inmobiliario de Ecuador

Los trámites inmobiliarios tienen su propio vocabulario. Este glosario explica los términos que verás en anuncios, contratos y certificados, con la norma que los regula cuando la hay.

El contrato y sus documentos

Escritura pública

Documento otorgado ante notario. La venta de un inmueble no se reputa perfecta mientras no se otorga por escritura pública (Código Civil, art. 1740); la hipoteca también se otorga así (art. 2311).

Minuta

Texto del contrato, firmado por un abogado, que la notaría eleva a escritura pública. Identifica a las partes, el inmueble, el precio y las condiciones.

Promesa de compraventa

Contrato por el que las partes se obligan a celebrar después la compraventa. Para que obligue debe cumplir el art. 1570 del Código Civil: por escrito y por escritura pública cuando el contrato prometido la requiere, con plazo o condición y con el contrato especificado.

Arras

Lo que se entrega en prenda de la celebración del contrato. Si se vende con arras, quien las dio puede retractarse perdiéndolas, y quien las recibió, restituyéndolas dobladas, dentro de los límites de los arts. 1742 a 1744 del Código Civil.

Notaría

Oficina del notario, que da fe pública de los actos y otorga las escrituras. Antes de extender una escritura que causa alcabala debe pedir el certificado municipal del valor del inmueble y exigir los recibos de pago (COOTAD, art. 537).

Poder

Documento por el que una persona autoriza a otra a actuar en su nombre, por ejemplo para vender o comprar. Verifica que sea suficiente para el acto concreto.

Registro y catastro

Registro de la Propiedad

Oficina de cada cantón donde se inscriben los títulos de dominio, las hipotecas y otros derechos sobre inmuebles. La inscripción se hace en el registro del cantón donde está el inmueble (Código Civil, art. 703).

Inscripción y tradición

La tradición es la entrega jurídica que transfiere el dominio; en los bienes raíces se efectúa por la inscripción del título en el Registro de la Propiedad (Código Civil, art. 702).

Certificado de gravámenes

Certificado del Registro de la Propiedad que acredita la situación jurídica de un inmueble: propietarios, forma de adquisición y gravámenes, limitaciones, prohibiciones o anotaciones inscritas. Según el cantón se llama también certificado de solvencia o de historia de dominio.

Gravamen

Carga que pesa sobre un inmueble, como una hipoteca, una prohibición de enajenar o un embargo.

Catastro

Inventario municipal de los predios con su valor. Los municipios deben mantenerlo actualizado y hacer actualizaciones generales cada bienio (COOTAD, arts. 494 y 496).

Clave catastral (número de predio)

Código con el que el municipio identifica cada predio en su catastro. Se usa para pedir certificados y pagar el predial.

Avalúo catastral

Valor del inmueble según el catastro municipal: la suma del valor del suelo y de las construcciones (COOTAD, art. 495). Es la base del predial y la base mínima de la alcabala.

Avalúo comercial

Valor de mercado estimado por un perito. Los créditos hipotecarios se calculan sobre él; el BIESS, por ejemplo, financia un porcentaje del avalúo comercial.

IRM (Informe de Regulación Metropolitana)

En Quito, informe municipal con las especificaciones obligatorias de uso y edificación de un predio; se obtiene en línea y sin costo con el número de predio.

Impuestos

Impuesto predial

Impuesto municipal anual que pagan los propietarios de predios urbanos (COOTAD, art. 501). Cada concejo fija la tarifa por ordenanza entre el 0,25 por mil y el 5 por mil del valor de la propiedad (art. 504).

Alcabala

Impuesto municipal sobre el traspaso de dominio de inmuebles: 1 % de la base imponible (COOTAD, art. 535), que es el valor del contrato o el avalúo catastral si este es mayor (art. 532).

Plusvalía (impuesto a las utilidades y plusvalía)

Impuesto municipal del 10 % sobre las utilidades y plusvalía de la transferencia de inmuebles urbanos, porcentaje que puede modificarse por ordenanza (COOTAD, art. 556). En lenguaje común, «plusvalía» es también el aumento de valor de un inmueble.

Enajenación ocasional

Venta de un inmueble que no forma parte del negocio habitual de quien vende. Sus ingresos están exentos del impuesto a la renta (LRTI, art. 9 num. 14).

Crédito

Hipoteca

Garantía sobre un inmueble que asegura un préstamo. Se otorga por escritura pública y debe inscribirse en el registro; sin ello no tiene valor (Código Civil, arts. 2311 y 2312).

Levantamiento (cancelación) de hipoteca

Trámite para extinguir la hipoteca una vez pagada la deuda e inscribir esa cancelación.

BIESS

Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social: presta créditos hipotecarios a afiliados y jubilados del IESS.

Tabla de amortización

Calendario de cuotas de un préstamo. Puede ser de cuotas fijas (sistema francés) o decrecientes (sistema alemán).

Desgravamen

Seguro que cubre el saldo de la deuda si fallece el deudor; forma parte de los seguros del crédito hipotecario del BIESS.

Propiedad horizontal, proyectos y arriendos

Propiedad horizontal

Régimen de los edificios y conjuntos en los que cada unidad (departamento, local, parqueadero) es de un dueño distinto y las áreas comunes son de todos.

Alícuota

La parte que corresponde a cada unidad en un inmueble en propiedad horizontal; también se llama así la cuota periódica de gastos comunes.

Preventa (compra sobre planos)

Compra de una unidad en un proyecto aún no terminado, normalmente mediante una promesa de compraventa y pagos durante la obra.

Fideicomiso mercantil

Contrato por el que se transfieren bienes a un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria para cumplir una finalidad (Ley de Mercado de Valores, art. 109); algunos proyectos inmobiliarios lo usan.

Canon (pensión de arrendamiento)

Lo que paga el inquilino. La Ley de Inquilinato fija un tope mensual ligado al avalúo comercial del catastro municipal (art. 17).

Desahucio

Aviso formal con el que se pone fin a un arrendamiento. La Ley de Inquilinato fija plazos: por ejemplo, noventa días antes del vencimiento por parte del arrendador (art. 33).