Cómo comprar una propiedad en Ecuador

Comprar una casa, un departamento o un terreno en Ecuador sigue un orden que fija la ley: el acuerdo entre comprador y vendedor no basta, la compraventa de un inmueble solo es perfecta cuando se otorga por escritura pública, y el comprador solo se convierte en dueño cuando esa escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad del cantón. Esta guía recorre ese camino paso a paso y te dice qué documento pedir en cada etapa.

Antes de buscar: presupuesto y financiamiento

Define cuánto puedes pagar con recursos propios y cuánto necesitarás financiar. Si vas a pedir un crédito hipotecario, precalifica antes de comprometerte: el BIESS ofrece una precalificación en línea para afiliados y jubilados del IESS, y los bancos y cooperativas tienen la suya. Conocer el monto aprobado evita firmar una promesa que luego no podrás cumplir.

Suma al precio los gastos de la operación: los impuestos municipales que gravan la transferencia, los derechos de la notaría y del Registro de la Propiedad (que se cobran según sus tablas y ordenanzas), los honorarios del abogado que redacta la minuta y, si hay crédito, los gastos del avalúo, la hipoteca y los seguros.

Paso a paso

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   Identifica el inmueble con sus datos oficiales

   Pide al vendedor la copia de su escritura inscrita, el número de predio o clave catastral y el último comprobante del impuesto predial. Con esos datos podrás pedir los certificados de los pasos siguientes.

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   Revisa la situación legal en el Registro de la Propiedad

   Solicita el certificado de gravámenes (en algunos cantones se llama certificado de solvencia o de historia de dominio). Indica quién es el propietario, cómo adquirió el bien y si pesan sobre él hipotecas, prohibiciones de enajenar, embargos u otras limitaciones. Confirma que quien te vende es el titular que aparece ahí, o que tiene un poder suficiente.

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   Revisa la situación municipal

   Comprueba que el predial esté pagado y pide el certificado de avalúo o la ficha catastral del municipio: el avalúo catastral es la base mínima del impuesto de alcabala. Si vas a construir o ampliar, revisa también las normas de uso y edificación del predio (en Quito, el Informe de Regulación Metropolitana, IRM).

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   Inspecciona el inmueble

   Verifica que lo que compras coincide con lo que dice la escritura: linderos, superficie, construcciones. En un edificio sometido a propiedad horizontal pregunta por las alícuotas y si hay valores pendientes con la administración.

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   Firma, si hace falta, una promesa de compraventa

   Cuando la escritura no se puede firmar enseguida (por ejemplo, mientras se aprueba el crédito), las partes pueden firmar una promesa. Para que obligue, el Código Civil (art. 1570) exige que conste por escritura pública cuando el contrato prometido la requiere —como la compraventa de un inmueble—, que tenga un plazo o condición para celebrar el contrato y que lo especifique de modo que solo falten las solemnidades.

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   Encarga la minuta a un abogado

   La minuta es el texto del contrato que el abogado redacta y que la notaría eleva a escritura pública. Debe identificar a las partes, el inmueble con su clave catastral y linderos, el precio y la forma de pago, y quién asume cada gasto.

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   Paga los impuestos de la transferencia

   El municipio liquida el impuesto de alcabala y, cuando hay utilidad en la venta de un predio urbano, el impuesto a las utilidades y plusvalía. La notaría no puede otorgar la escritura sin los recibos de pago (COOTAD, arts. 537 y 560).

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   Otorga la escritura pública en la notaría

   Comprador y vendedor (o sus apoderados) firman ante el notario. Si hay crédito hipotecario, la hipoteca también se otorga por escritura pública (Código Civil, art. 2311).

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   Inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad

   Con la inscripción se efectúa la tradición: desde ese momento eres el propietario. La hipoteca también debe inscribirse; sin ese requisito no tiene valor (art. 2312). Guarda la escritura inscrita: es tu título.

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    Actualiza el catastro municipal

    Verifica que el predio quede a tu nombre en el catastro del municipio, que desde ahí te cobrará el impuesto predial cada año.

Impuestos de la transferencia

Hay exenciones previstas en la ley; por ejemplo, la alcabala no se paga en la venta de inmuebles destinados a programas de vivienda de interés social previamente calificados, ni en las transferencias y mutuos hipotecarios entre el IESS y sus afiliados (COOTAD, art. 534). El municipio de cada cantón aplica sus ordenanzas: pide la liquidación en su dirección financiera antes de cerrar números.

Errores que conviene evitar

• Entregar el precio completo antes de la escritura, o sin que conste en ella cómo y cuándo se paga.
• Comprar sin haber visto un certificado de gravámenes reciente del Registro de la Propiedad.
• Fiarse de un documento privado: la compraventa de un inmueble no es perfecta sin escritura pública.
• Olvidar la inscripción: mientras no se inscribe, el inmueble sigue a nombre del vendedor.
• Calcular el presupuesto solo con el precio y no con los impuestos, los derechos notariales y registrales y los gastos del crédito.