Comprar, vender y arrendar
Cómo vender una propiedad en Ecuador
Qué documentos preparar antes de publicar, cómo fijar el precio, qué impuestos genera la venta (plusvalía, alcabala, impuesto a la renta) y cómo se cierra en la notaría y el Registro de la Propiedad.
Vender bien una propiedad es, sobre todo, tener los papeles en orden antes de que aparezca el comprador. Un comprador serio —y su banco o el BIESS— pedirá ver la escritura inscrita, un certificado de gravámenes reciente y el predial al día. Esta guía ordena lo que debes preparar, cómo se calcula lo que pagarás en impuestos y qué pasa el día de la firma.
1. Prepara la documentación
- Tu escritura inscrita en el Registro de la Propiedad (es tu título de dominio).
- El certificado de gravámenes, de solvencia o de historia de dominio del Registro de la Propiedad del cantón, para mostrar que no hay hipotecas, prohibiciones ni embargos —o cuáles hay y cómo se levantarán—.
- El comprobante del impuesto predial del año y, si el municipio lo emite, el certificado de avalúo o la ficha catastral.
- En propiedad horizontal, un certificado de la administración de que estás al día en las alícuotas.
- Si el inmueble tiene una hipoteca vigente, la información del acreedor para su cancelación o sustitución.
2. Fija un precio realista
El precio lo fijan las partes (Código Civil, art. 1747), pero el mercado decide si alguien lo paga. Compara con propiedades parecidas en la misma zona —tamaño, antigüedad, estado, estacionamientos— y ten en cuenta que, si el comprador usa crédito, la entidad financiera hará su propio avalúo y prestará sobre ese valor. Ten presente también el avalúo catastral: es la base mínima del impuesto de alcabala (COOTAD, art. 532).
3. Los impuestos que genera la venta
| Tributo | Qué dice la norma | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto a las utilidades y plusvalía (municipal) | 10 % sobre las utilidades y plusvalía de la transferencia de inmuebles urbanos, porcentaje modificable por ordenanza; el sujeto pasivo es el dueño que vende obteniendo la utilidad; se deducen, entre otros, las contribuciones especiales de mejoras. | COOTAD, arts. 556–558 |
| Alcabala (municipal) | 1 % de la base imponible; sujetos pasivos: los contratantes que reciban beneficio en el contrato. | COOTAD, arts. 531, 532 y 535 |
| Impuesto a la renta | Están exentos los ingresos por la enajenación ocasional de inmuebles. No es ocasional, sino habitual, cuando la venta forma parte del giro de quien lotiza, urbaniza, construye o compra y vende inmuebles. | LRTI, art. 9 num. 14; Reglamento, art. 18 |
4. Negocia y firma
Acepta una oferta por escrito
Fija precio, forma de pago, plazos y quién asume cada gasto. Si el comprador necesita crédito, acuerda qué pasa si no se aprueba.
Promesa de compraventa (opcional)
Si la escritura no se firma de inmediato, una promesa con los requisitos del art. 1570 del Código Civil —escritura pública, plazo o condición, contrato especificado— da seguridad a ambas partes. Si se entregan arras, el Código Civil regula qué pasa si alguien se retracta (arts. 1742 a 1744).
Minuta y liquidación de impuestos
El abogado redacta la minuta; el municipio liquida la alcabala y la plusvalía. Sin los recibos, el notario no puede otorgar la escritura (COOTAD, arts. 537 y 560).
Escritura e inscripción
Se firma la escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad del cantón (Código Civil, arts. 1740 y 702). Con la inscripción, el dominio pasa al comprador.
Entrega
Entrega el inmueble en el estado pactado, con las llaves, los últimos recibos de servicios y, en propiedad horizontal, la comunicación a la administración.
5. Si la propiedad está arrendada
La Ley de Inquilinato (art. 31) dice que la transferencia de dominio termina el arrendamiento, pero el nuevo dueño debe dar al inquilino tres meses para desocupar; si no lo desahucia dentro de un mes desde la inscripción de la transferencia, el contrato subsiste. Se respetan los contratos celebrados por escritura pública e inscritos en el Registro de la Propiedad. Y un inquilino que ocupa el inmueble ininterrumpidamente 15 años o más como vivienda tiene la primera opción de compra en igualdad de condiciones (art. 37). Informa al comprador desde el principio.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuesto a la renta por vender mi casa?
La Ley de Régimen Tributario Interno exonera los ingresos por la enajenación ocasional de inmuebles. Deja de ser ocasional cuando quien vende se dedica dentro de su giro a lotizar, urbanizar, construir o comprar y vender inmuebles. Consulta tu caso con el SRI o un asesor tributario.
¿Quién paga la plusvalía?
El COOTAD (art. 558) señala como sujeto pasivo al dueño que vende obteniendo la utilidad, y hace responsable al comprador hasta el valor del impuesto que no se hubiere pagado. Las partes pueden pactar quién lo asume; déjalo escrito.
¿Puedo vender una vivienda que todavía tiene hipoteca?
Sí, siempre que la hipoteca se cancele o se sustituya al cerrar la venta. El comprador o su financista verá la hipoteca en el certificado de gravámenes.
¿Qué pasa con mi inquilino si vendo?
La venta termina el arrendamiento, pero el nuevo dueño debe dar tres meses para desocupar y desahuciar dentro de un mes desde la inscripción; si no, el contrato subsiste (Ley de Inquilinato, art. 31).
Fuentes
- Código Civil (Codificación 2005-010) — FAOLEX, FAO (copia del texto oficial)
- Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD) — Consejo de Participación Ciudadana y Control Social (copia publicada)
- COOTAD, texto actualizado al 10-03-2026 — LegalCloud (normativa ecuatoriana)
- Extracto arts. 9 al 9.5 de la Ley Orgánica de Régimen Tributario Interno y su reglamento — Servicio de Rentas Internas (SRI)
- Ley de Inquilinato (última reforma R.O. 913-6S, 30-XII-2016) — Gobierno del Ecuador (gob.ec)
- Préstamo hipotecario: Vivienda terminada — Banco del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (BIESS)