Contratos de arriendo en Ecuador: qué firmar y cómo termina

Un contrato de arriendo bien escrito evita la mayoría de los problemas entre inquilino y arrendador. En Ecuador, los arriendos de locales dentro de los perímetros urbanos se rigen por la Ley de Inquilinato y, en lo que ella no prevé, por el Código Civil y el Código Orgánico General de Procesos (arts. 1 y 2). La ley protege al inquilino: sus derechos son irrenunciables (art. 22), así que una cláusula que los recorte no vale aunque se haya firmado. Esta guía se centra en el documento: qué debe decir, cuándo hay que registrarlo y cómo se termina.

¿Verbal o escrito?

La ley admite el contrato verbal o escrito (art. 27). Pero cuando el canon mensual supera un salario básico unificado del trabajador en general, el contrato debe celebrarse por escrito y el arrendador debe registrarlo ante un notario dentro de los treinta días siguientes a su celebración; las notarías llevan un archivo numerado y cronológico de esos contratos (art. 29). Aunque el canon sea menor, un contrato escrito es la mejor prueba de lo acordado.

El registro del inmueble y el canon máximo

Aparte del registro del contrato, la ley obliga al arrendador a inscribir su predio en el Registro de Arrendamientos del municipio, con los datos del arrendador, la ubicación y superficie del local, los servicios, el avalúo catastral y, si está amoblado, el inventario de muebles (arts. 8 y 9). La oficina de Registro de Arrendamientos —en Quito y Guayaquil, una oficina municipal propia; en los demás cantones, la jefatura de catastros— fija la pensión máxima de cada local y entrega un certificado (art. 10).

Ese certificado importa: la pensión mensual no puede exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que el inmueble conste en el catastro municipal, y de los impuestos municipales que gravan la propiedad urbana (art. 17); quien cobra más de lo fijado es sancionado por el juez de inquilinato y debe devolver el exceso (art. 19). Y el arrendador no puede demandar al inquilino sin acompañar el certificado de fijación del canon o la declaratoria de inscripción (art. 47). En Cuenca, por ejemplo, la Dirección General de Avalúos y Catastros emite el certificado de canon de arrendamiento en línea, en enlinea.cuenca.gob.ec. En otros cantones, consulta con tu municipio cómo se tramita.

El plazo

El plazo que se pacta por escrito obliga a las dos partes. Aun así, el inquilino tiene derecho a una duración mínima de dos años, salvo en habitaciones de hoteles, pensiones o posadas; en arriendos a quien vive habitualmente en otro lugar y va de manera transitoria; y en locales para exhibiciones, espectáculos u otros fines de corta duración (art. 28). Un contrato de vivienda por un año no le quita al inquilino ese mínimo legal.

Subidas del canon

• En inmuebles destinados a vivienda cuyo canon mensual no excede de dos salarios mínimos vitales, está prohibido pactar incrementos automáticos durante la vigencia mínima del contrato; la cláusula se tiene por no escrita (art. 18).
• El arrendador puede pedir a la oficina de Registro de Arrendamientos que aumente la pensión cuando haya hecho obras que mejoren el local (no simple mantenimiento ni los servicios que la ley ya le exige) o cuando hayan pasado al menos dos años desde la última fijación (art. 21).
• El inquilino, a su vez, puede pedir la rebaja de la pensión si el local está en mal estado por el uso natural o por causas de las que no es responsable (art. 23).

La garantía (depósito)

La Ley de Inquilinato no regula la garantía ni fija su monto. Si se entrega una, todo depende de lo que diga el contrato: escribe cuánto es, en qué casos puede retenerse (daños imputables al inquilino o pensiones impagas) y en qué plazo se devuelve al entregar el inmueble. Firma un acta de entrega con el estado del inmueble y fotos al entrar y otra al salir. Para dudas sobre la garantía, consulta con un abogado o notario.

Cláusulas que conviene revisar antes de firmar

• Identificación de las partes y del inmueble, y prueba de que quien arrienda es el dueño o está autorizado (pide el certificado de gravámenes o la escritura).
• Canon, fecha y forma de pago; el arrendador está obligado a recibir la pensión ofrecida a tiempo y a dar recibo (art. 53).
• Plazo, recordando el mínimo legal de dos años del art. 28.
• Uso del inmueble: destinarlo a un objeto distinto del convenido es causal de terminación (art. 30, letra d).
• Inventario y avalúo de los muebles si se arrienda amoblado; si no constan, la ley estima el valor de uso de los muebles en el 25 % de la pensión (art. 24), y en vivienda esa parte no puede exceder el máximo legal de la pensión (art. 25).
• Subarriendo y cesión: sin autorización escrita el inquilino no puede subarrendar ni ceder (art. 36), y en vivienda solo se permite el subarriendo ocasional de hasta tres meses (art. 38).
• Quién paga los servicios y, en edificios, las alícuotas; la ley no lo resuelve, así que debe quedar escrito.

Cómo termina el contrato

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   Al vencer el plazo

   El arrendador debe comunicar su decisión de terminar el contrato con al menos noventa días de anticipación a la fecha de vencimiento (art. 33).

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   Antes del plazo, solo por causa legal

   El arrendador puede exigir la desocupación anticipada únicamente por las causales del art. 30: falta de pago de dos pensiones mantenida hasta la citación de la demanda, peligro de ruina, algazaras o reyertas, uso ilícito o distinto del convenido, daños, subarriendo o traspaso sin autorización escrita, obras no autorizadas, demolición para nueva edificación o necesidad justificada del propietario de ocupar el inmueble.

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   Desahucio por demolición

   Si el arrendador va a demoler para construir, debe citar al inquilino con la solicitud de desahucio al menos tres meses antes de la fecha de demolición, con los planos aprobados y el permiso municipal; si no empieza la demolición en la fecha fijada, debe indemnizar al inquilino (art. 30, letra h).

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   Por decisión del inquilino

   En los contratos escritos sin plazo y en los verbales, el inquilino puede terminar en cualquier momento avisando con al menos un mes de anticipación (art. 35). Si el contrato tiene plazo, el plazo escrito obliga a ambas partes (art. 28).

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   Si se vende el inmueble

   La transferencia de dominio termina el contrato, pero el nuevo dueño debe dar tres meses para desocupar; si no desahucia dentro de un mes contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, el contrato subsiste. Se respetan los contratos celebrados por escritura pública e inscritos en el Registro de la Propiedad (art. 31).

Otras situaciones están previstas: si el inquilino fallece, el contrato subsiste para su familia y las personas a su cargo que vivían con él, si lo desean y nombran mandatario dentro de treinta días (art. 32); si el inmueble es embargado, el depositario reemplaza al arrendador y no se puede privar al inquilino de la ocupación hasta el remate (art. 34). Y el inquilino que ocupa ininterrumpidamente un inmueble de vivienda por quince años o más tiene la primera opción de compra, en igualdad de condiciones, si el dueño decide venderlo (art. 37).

Si hay un conflicto

Las acciones de inquilinato se tramitan en procedimiento sumario ante la jueza o el juez de inquilinato y relaciones vecinales (art. 42). Los reclamos por falta de servicios o por las condiciones del local —servicios higiénicos, luz, agua, aireación, peligro de ruina (art. 3)— también van por procedimiento sumario (art. 46), y el juez puede ordenar las reparaciones al arrendador (art. 4). Antes de demandar, consulta con un abogado.

Para buscar y comparar

• Departamentos y casas en arriendo en todo el Ecuador
• Arriendos medianos por cantón (tabla del mercado)
• Cómo arrendar en Ecuador: guía para inquilinos y arrendadores
• Impuesto predial: el avalúo del que depende el canon máximo