Renta vacacional: reglas y registro

Ofrecer tu casa, tu departamento o una habitación por noches a turistas —por tu cuenta o a través de una plataforma digital— no es lo mismo que arrendar una vivienda por meses. Para la ley es alojamiento, una actividad turística: la Ley Orgánica para el Fortalecimiento de las Actividades Turísticas (art. 5, citado en la base legal de la ficha del Registro de Turismo en la Guía Oficial de Trámites) incluye el alojamiento entre las actividades turísticas y obliga a quienes las prestan a obtener el Registro de Turismo y la Licencia Única Anual de Funcionamiento (LUAF) para cada actividad que realicen. Esta guía te explica los dos trámites y las obligaciones que vienen con ellos.

La categoría que te corresponde

Desde septiembre de 2023 existe una categoría pensada para este tipo de alojamiento. Según el boletín de prensa 085 del Ministerio de Turismo, ese ministerio expidió el Acuerdo Ministerial 2023-011, publicado en el Registro Oficial (suplemento 402, 22 de septiembre de 2023), con el Reglamento de Alojamiento Turístico en Inmuebles Habitacionales, cuyo objetivo es regularizar el alojamiento que se oferta a través de canales como las plataformas digitales.

Hoy el trámite de registro lo publica en la Guía Oficial de Trámites el Ministerio de Desarrollo Económico y Productivo, como Autoridad Nacional de Turismo. Esa ficha incluye los inmuebles habitacionales entre los tipos de alojamiento que pueden registrarse y aclara que esa categoría solo aplica al continente: Galápagos tiene su propio reglamento de alojamiento turístico.

Cómo obtener el Registro de Turismo

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   Ten tu RUC al día

   El registro pide el Registro Único de Contribuyentes (RUC) de la persona natural o jurídica, y la cédula de la persona natural o del representante legal. Si registras como compañía, también su documento de constitución y el nombramiento inscrito del representante legal.

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   Entra a la plataforma oficial

   El trámite se hace en línea en la plataforma SITURIN. En el cantón Quito, en cambio, los establecimientos turísticos hacen el trámite en la Empresa Pública Metropolitana de Gestión de Destino Turístico (Quito Turismo), en su propio sistema.

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   Declara la información del alojamiento

   Completa tus datos, la información general del inmueble y la de la acreditación turística, y envía la solicitud. El sistema emite el Certificado de Registro de Turismo con un código QR. Según la Guía Oficial de Trámites, el trámite no tiene costo.

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   Prepárate para la inspección

   La primera inspección se hace dentro del término de sesenta días desde la emisión del registro (puedes pedirla antes). En ella debes presentar el permiso de uso de suelo o su equivalente y el permiso del Cuerpo de Bomberos.

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   Corrige si te observan

   Si en la inspección la información no es veraz, faltan documentos o no cumples la normativa, el registro se suspende temporalmente por treinta días; tienes ese término para pedir una segunda inspección. Si no la pides o no corriges, el registro se suspende definitivamente.

El Reglamento General de Aplicación de la Ley de Turismo (art. 47, citado en la base legal de la misma ficha de la Guía Oficial de Trámites) añade dos reglas que conviene tener presentes: el registro se obtiene antes de iniciar la actividad, y cualquier cambio en la información declarada debe actualizarse dentro de quince días. Operar sin registro acarrea las multas de la Ley de Turismo y la clausura hasta obtener el registro y la licencia.

La licencia municipal (LUAF)

La LUAF es la autorización municipal para que tu alojamiento funcione en el cantón, y se paga con una tasa que fija cada municipio por ordenanza. Como el procedimiento y la tasa cambian de un cantón a otro, el valor exacto debes pedirlo al municipio; si tienes dudas sobre tu caso, consulta con un abogado o notario.

Tus obligaciones como anfitrión

• Lleva un registro de tus huéspedes: el Ministerio de Turismo informó que el reglamento pide el nombre del contratante, el tiempo de estadía, el número de personas distinguiendo adultos de menores de edad y los teléfonos de contacto, y que el anfitrión lo custodia por seis meses.
• Trata esos datos conforme a la Ley Orgánica de Protección de Datos Personales: necesitas una base legítima, como la ejecución del contrato o una obligación legal (art. 7); pide solo los datos estrictamente necesarios (art. 10, pertinencia y minimización) y guárdalos con medidas de seguridad adecuadas (art. 37).
• Publica información veraz: la ordenanza de Cuenca, por ejemplo, obliga a promocionar los servicios sin información falsa, alterada o engañosa.
• Declara tus ingresos: lo que cobras por el alojamiento es ingreso que se declara en el impuesto a la renta. Cómo se factura y qué IVA corresponde depende de tu régimen tributario: confírmalo con el SRI o con un contador.
• Revisa el reglamento interno de tu edificio o conjunto antes de anunciar: puede tener reglas sobre visitantes, áreas comunales y uso de los departamentos.

¿Renta vacacional o arriendo?

Si lo que ofreces es una vivienda para que alguien viva en ella por meses, con un contrato de arrendamiento, se aplica la normativa de inquilinato y no la de turismo: revisa nuestra guía para arrendar. Si ofreces estadías por noches o semanas a viajeros, con servicios de alojamiento, entras en la normativa de turismo descrita aquí. Cuando tu caso esté en el medio —por ejemplo, estadías de varias semanas—, consulta con un abogado o notario antes de elegir el tipo de contrato.

Errores que conviene evitar

• Empezar a recibir huéspedes antes de tener el Registro de Turismo.
• Creer que el Registro de Turismo reemplaza la licencia municipal: son dos trámites distintos, y la LUAF se renueva cada año.
• No guardar el registro de huéspedes, o pedir y conservar más datos personales de los necesarios.
• Anunciar fotos o servicios que el inmueble no tiene.
• Calcular la rentabilidad sin contar la tasa municipal, los impuestos y los meses de baja ocupación.