Impuesto predial y alcabalas en Ecuador, cantón por cantón

En Ecuador, los impuestos que gravan un inmueble son municipales. El Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD) enumera, entre los impuestos municipales, el impuesto sobre la propiedad urbana, el impuesto sobre la propiedad rural, el impuesto de alcabalas y el impuesto a las utilidades en la transferencia de predios urbanos y plusvalía (art. 491). El COOTAD fija las reglas generales; cada municipio las aplica por ordenanza, con su propio catastro, sus tarifas y sus canales de pago (art. 492). Por eso esta guía explica el mecanismo y te lleva a la página de cada municipio para las cifras.

El avalúo: la base de todo

El valor de la propiedad que usa el municipio es la suma del valor del suelo y, si las hay, de las construcciones (art. 495). El suelo se valora comparándolo con ventas de inmuebles similares del mismo sector; las edificaciones, por el método de reposición, es decir, lo que costaría construirlas hoy, depreciado según su vida útil. El concejo aprueba por ordenanza el plano del valor de la tierra y los factores que suben o bajan el valor de cada lote (art. 502).

Los municipios deben actualizar el catastro y la valoración de la propiedad cada dos años —cada bienio— y avisar por la prensa a los propietarios; si no estás de acuerdo con el nuevo avalúo, puedes presentar un reclamo administrativo (art. 496). Salinas, por ejemplo, aprobó la ordenanza de catastros y del impuesto predial para el bienio 2026-2027. El avalúo catastral no es el precio de mercado, pero importa más allá del predial: es la base mínima de la alcabala y el tope del canon de arriendo de la Ley de Inquilinato.

El impuesto predial

• Quién paga: los propietarios de predios dentro de los límites urbanos pagan un impuesto anual al municipio (art. 501). Los predios rurales pagan su propio impuesto a la propiedad rural (art. 491).
• Cuánto: al valor de la propiedad se aplica un porcentaje que el concejo fija por ordenanza dentro de una banda de entre el 0,25 por mil y el 5 por mil (art. 504). Si tienes varios predios en el mismo cantón, sus valores se suman para el cálculo (art. 505).
• Cuándo: el municipio emite el impuesto a partir del 1 de enero con el catastro al 31 de diciembre anterior (art. 511). Se paga durante el año, sin necesidad de notificación, y vence el 31 de diciembre (art. 512).
• Pronto pago y recargo: el COOTAD da descuentos a quien paga en el primer semestre —mayores cuanto antes se pague— y un recargo a los pagos desde el 1 de julio; vencido el año, se cobra por la vía coactiva (art. 512). El portal del Municipio de Quito, por ejemplo, recuerda que en 2026 el recargo por mora del predial urbano desde el 1 de julio es del 10 %.
• Exenciones: entre otras, los predios unifamiliares urbano-marginales de bajo avalúo y los del sector público (art. 509); hay exenciones temporales para ciertas construcciones nuevas (art. 510). Consulta con tu municipio si aplica a tu caso.

En la misma factura suelen venir otros rubros que no son el predial: tasas de seguridad, el adicional para los bomberos o contribuciones especiales de mejoras por obras públicas. Revisa el detalle de tu título de crédito en el portal de tu municipio.

La alcabala: el impuesto a la transferencia

La alcabala grava los actos que transfieren el dominio de un inmueble: la compraventa y otros títulos onerosos, la prescripción adquisitiva, los legados y donaciones a quien no es legitimario, la constitución o traspaso de usufructo, uso y habitación, y ciertas transferencias de fideicomisos (art. 527). Corresponde al municipio donde está el inmueble (art. 530).

• Quién paga: los contratantes que reciben beneficio en el contrato. Salvo que el contrato diga otra cosa, se presume que el beneficio es mutuo y proporcional (art. 531). Eso define quién es contribuyente ante el municipio; entre comprador y vendedor, quién asume el pago se pacta, y nuestra guía para vender explica la regla supletoria del Código Civil: déjalo escrito en la promesa y en la escritura.
• Base: el valor del contrato; si es inferior al avalúo catastral, rige el avalúo (art. 532).
• Tarifa: el uno por ciento sobre la base imponible (art. 535), más los impuestos adicionales creados por leyes especiales, que se cobran junto con ella (art. 536).
• Rebajas y exenciones: hay rebajas si el mismo inmueble se vuelve a transferir dentro de tres años (art. 533) y exenciones, como la total para la venta de vivienda de interés social calificada (art. 534).
• Sin devolución: lo pagado no se devuelve si el contrato se reforma, anula o rescinde, salvo las excepciones del art. 529.

El impuesto a las utilidades y plusvalía

Quien vende un inmueble urbano con ganancia paga el impuesto a las utilidades y plusvalía: el COOTAD lo fija en el diez por ciento de la utilidad, porcentaje que cada municipio puede modificar por ordenanza (art. 556). De la utilidad se deducen las contribuciones especiales de mejoras pagadas (art. 557), el costo de adquisición y las mejoras, un cinco por ciento de la utilidad por cada año transcurrido desde la compra —el impuesto no se cobra pasados veinte años desde la adquisición— y la desvalorización de la moneda (art. 559).

El sujeto pasivo es el dueño que vende y obtiene la utilidad; el comprador responde hasta el valor del impuesto que no se hubiera pagado al momento de la venta (art. 558). No hay que confundirlo con la «Ley de Plusvalía» de 2016 sobre la ganancia extraordinaria: según la nota del mismo texto del COOTAD, esa ley fue derogada en 2018.

Quién paga qué en una compraventa

Paso a paso al vender o comprar

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   Ponte al día con el predial

   Municipios como Cuenca y Manta piden que el predio no tenga deudas para emitir sus certificados o liquidar la alcabala. Consulta el estado en el portal de tu municipio.

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   Pide el certificado de avalúo

   El notario pide a la dirección financiera un certificado con el valor del inmueble según el catastro y el monto del impuesto a recaudar (art. 537).

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   Liquida y paga alcabala y utilidades

   En el municipio o su portal en línea, con la minuta y los datos del inmueble. Los valores dependen del avalúo y del precio: consulta con tu municipio.

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   Firma la escritura e inscríbela

   Con los recibos de pago, el notario otorga la escritura y el Registro de la Propiedad la inscribe. Los aranceles notariales y registrales los fija cada entidad: consulta con un abogado o notario.

Dónde consultar y pagar en cada cantón

En la provincia de Santa Elena cada cantón —Salinas, La Libertad y Santa Elena— tiene su propio municipio y su propio catastro: paga en el del cantón donde está el inmueble. Lo mismo en Samborondón o Daule frente a Guayaquil.

Para seguir

• Datos del mercado por cantón
• Cómo vender una propiedad en Ecuador
• Cómo comprar una propiedad en Ecuador
• Crédito hipotecario: BIESS vs. banca privada