Comprar en preventa (sobre planos) en Ecuador

Comprar en preventa —o «sobre planos»— significa comprometerse a comprar una unidad que todavía no existe o no está terminada, normalmente pagando una parte del precio durante la obra. Puede ser una forma de elegir la mejor unidad y de pagar en cuotas, pero también traslada al comprador riesgos que no existen en una vivienda terminada: retrasos, cambios en lo construido o, en el peor caso, un proyecto que no se termina. Esta guía explica cómo se documenta la operación y qué conviene verificar.

Cómo se documenta

Como la unidad aún no existe como inmueble independiente, la compraventa definitiva no puede firmarse al inicio. Lo habitual es una promesa de compraventa, en la que las partes se obligan a celebrar la compraventa más adelante. El Código Civil (art. 1570) dice que la promesa no produce obligación alguna salvo que conste por escrito —y por escritura pública cuando el contrato prometido la necesita, como la venta de un inmueble—, que contenga un plazo o condición que fije cuándo se celebrará el contrato y que lo especifique de tal manera que solo falten la tradición o las solemnidades.

Si el proyecto usa un fideicomiso

Algunos proyectos se estructuran con un fideicomiso mercantil: el terreno y los recursos se transfieren a un patrimonio autónomo administrado por una fiduciaria, que debe cumplir las finalidades del contrato (Ley de Mercado de Valores, art. 109). Ese patrimonio es distinto del patrimonio del promotor, de la fiduciaria y de los beneficiarios (art. 118). Pregunta si tu dinero entra al fideicomiso o directamente al promotor, quién es la fiduciaria, qué condiciones deben cumplirse para que la obra arranque y qué pasa con tu dinero si no se cumplen.

Qué verificar antes de firmar

• Quién es el dueño del terreno: pide el certificado de gravámenes del Registro de la Propiedad. El terreno debe estar a nombre del promotor o del fideicomiso, y conviene saber si está hipotecado para financiar la obra.
• Que el proyecto tenga sus aprobaciones municipales: planos aprobados y permiso de construcción. Pídeselos al promotor y confírmalos en el municipio; en Quito, el IRM del predio muestra la normativa de uso y edificación que lo rige.
• La trayectoria del promotor: proyectos que haya entregado, y si están escriturados a nombre de sus compradores.
• La unidad exacta: número, piso, área, planos y especificaciones de acabados anexos a la promesa.
• El calendario de pagos y de obra, y la fecha —o la condición— para firmar la escritura definitiva.
• Las penalidades por retraso de cada parte y cómo se devuelve el dinero si el contrato se resuelve.
• Si el saldo se pagará con crédito: que la unidad terminada cumpla lo que pide tu financista; el BIESS, por ejemplo, financia vivienda terminada con requisitos de distribución y avalúo propios.

Riesgos y cómo mitigarlos

Al terminar la obra

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   Entrega y revisión

   Recorre la unidad con los planos y las especificaciones; deja por escrito cualquier observación.

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   Escritura de compraventa

   Con la unidad individualizada, se firma la escritura pública definitiva ante notario y se pagan los impuestos de la transferencia (alcabala; en su caso, utilidades y plusvalía), sin los cuales el notario no puede otorgarla (COOTAD, arts. 537 y 560).

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   Inscripción

   La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad del cantón. Recién entonces eres el dueño.