Comprar propiedad en Ecuador siendo extranjero

Si no eres ecuatoriano y quieres comprar una propiedad en Ecuador, la buena noticia es que la ley no te pone en una fila aparte. La Constitución (art. 9) dice que las personas extranjeras que se encuentran en el territorio ecuatoriano tienen los mismos derechos y deberes que las ecuatorianas, y el Código Civil (art. 43) aclara que la ley no reconoce diferencia entre el ecuatoriano y el extranjero en cuanto a la adquisición y goce de los derechos civiles. En la práctica, compras con el mismo procedimiento que cualquier comprador: certificados, minuta, impuestos municipales, escritura pública en la notaría e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Dónde no puede comprar un extranjero

Hay dos límites que sí distinguen a los extranjeros. El primero está en la Constitución (art. 405): las personas naturales o jurídicas extranjeras no pueden adquirir a ningún título tierras o concesiones en las áreas de seguridad nacional ni en áreas protegidas, de acuerdo con la ley.

El segundo está en la Ley de Seguridad Pública y del Estado (art. 40), que prohíbe a las personas extranjeras —y a las compañías ecuatorianas con uno o más socios extranjeros— la posesión, adquisición y concesiones de tierras en las zonas de seguridad de frontera y en las áreas reservadas de seguridad, con excepción de los espacios poblados y urbanos ubicados en esas zonas. La misma ley (art. 39) define la zona de seguridad de frontera como el espacio terrestre de cuarenta kilómetros desde los límites fronterizos hacia el interior, el espacio marítimo de diez millas náuticas y el espacio aéreo correspondiente.

El art. 40 también exceptúa a los matrimonios y uniones de hecho legalmente reconocidos de ecuatorianos con extranjeros cuya sociedad conyugal o de hecho tenga por lo menos cinco años, y a las compañías ecuatorianas cuyos socios extranjeros estén domiciliados en el país al menos cinco años continuos e ininterrumpidos. Su reglamento define cómo se aplica.

Documentos y firma en la notaría

Para firmar la escritura te identificas con tu pasaporte vigente (o tu cédula, si ya tienes residencia). La Ley Notarial (art. 29, tal como la resume la base legal de la ficha del poder especial otorgado en el exterior, en la Guía Oficial de Trámites) exige que la escritura pública esté escrita en castellano, que identifique a quienes comparecen y el acto que celebran, que se lea antes de firmarse y que, cuando haga falta, cuente con intérprete o testigos. Si no dominas el castellano, pide en la notaría con anticipación cómo se gestiona el intérprete.

Comprar sin viajar: el poder especial

Si no puedes estar en Ecuador el día de la firma, otra persona puede firmar por ti con un poder. El Código Civil (art. 2020) llama mandato al contrato por el que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra. Los consulados del Ecuador otorgan poderes especiales a personas ecuatorianas o extranjeras que están en el exterior: según la Guía Oficial de Trámites, piden tu documento de identidad, el extracto o la minuta del documento y los datos exactos de tu apoderado, y el valor es el del arancel consular vigente.

Redacta el poder con precisión: qué inmueble, a qué precio máximo, si incluye pagar impuestos, firmar la escritura y pedir la inscripción. Si prefieres otorgarlo ante un notario de tu país, pregunta antes a la notaría ecuatoriana qué apostilla o legalización y qué traducción va a exigir para aceptarlo; ante la duda, consulta con un abogado o notario.

Paso a paso

1. 1

   Confirma que puedes comprar en esa zona

   Descarta que el inmueble esté en un área protegida, en un área de seguridad o en la zona de seguridad de frontera fuera de los espacios poblados y urbanos. El municipio te puede informar el uso de suelo del predio.

2. 2

   Revisa la situación legal en el Registro de la Propiedad

   Pide el certificado de gravámenes: muestra quién es el dueño, cómo adquirió el bien y si tiene hipotecas, prohibiciones de enajenar o embargos. Confirma que quien vende es el titular o tiene un poder suficiente.

3. 3

   Revisa la situación municipal

   Comprueba que el impuesto predial esté pagado y pide el certificado de avalúo o la ficha catastral. El avalúo catastral es la base mínima del impuesto de alcabala.

4. 4

   Encarga la minuta a un abogado

   El abogado redacta el contrato que la notaría eleva a escritura pública. Si firmará tu apoderado, la minuta debe coincidir con lo que el poder le permite hacer.

5. 5

   Prepara el pago y conserva sus respaldos

   Acuerda por escrito cómo y cuándo se paga el precio, y que conste en la escritura. Guarda los comprobantes de las transferencias: los necesitarás para demostrar la compra y, si la pides, para la visa de inversionista.

6. 6

   Paga los impuestos de la transferencia

   El municipio liquida la alcabala y, cuando corresponde, el impuesto a las utilidades y plusvalía. La notaría no puede otorgar la escritura sin los recibos de pago (COOTAD, arts. 537 y 560).

7. 7

   Firma la escritura pública

   Comprador y vendedor, o sus apoderados, firman ante el notario. Lleva tu pasaporte vigente o, si firma tu apoderado, el poder original.

8. 8

   Inscribe la escritura y actualiza el catastro

   Con la inscripción en el Registro de la Propiedad del cantón se efectúa la tradición: desde ese momento eres el propietario. Después verifica que el predio quede a tu nombre en el catastro municipal.

Impuestos y costos

Como extranjero pagas los mismos impuestos municipales de la transferencia que un ecuatoriano: el COOTAD grava con la alcabala el traspaso de dominio de inmuebles a título oneroso (art. 527) y, cuando hay utilidad en la venta de un predio urbano, existe el impuesto a las utilidades y plusvalía (art. 556). A eso se suman los derechos de la notaría y del Registro de la Propiedad y los honorarios del abogado, que dependen de cada cantón y de cada profesional: para saber cuánto vas a pagar, consulta con un abogado o notario y pide la liquidación al municipio.

Si vas a arrendar el inmueble, los ingresos por arriendo se declaran en el impuesto a la renta; revisa tus obligaciones con el SRI. Y si algún día vendes y quieres enviar el dinero fuera del país, ten presente que el Impuesto a la Salida de Divisas grava la transferencia de divisas al exterior; la tarifa vigente y las exenciones las publica el SRI, así que confírmalas con el SRI o con un contador antes de mover el dinero.

La compra y la visa de inversionista

Comprar una propiedad no te da residencia por sí solo, pero puede servir para solicitarla. La visa de residencia temporal inversionista que concede la Cancillería acepta, como uno de sus requisitos especiales, la escritura de compraventa de un inmueble ubicado en el territorio nacional, en la que conste como propietario, inscrita en el Registro de la Propiedad del cantón y cuya cuantía no sea menor a cien salarios básicos unificados.

Además pide, entre otros requisitos, pasaporte con al menos seis meses de vigencia, el certificado de antecedentes penales del país de origen o de residencia de los últimos cinco años (traducido, apostillado o legalizado) y acreditar medios de vida lícitos. La solicitud se hace en línea en la plataforma de visas de la Cancillería y, según la Guía Oficial de Trámites, la visa emitida tiene una vigencia de dos años. Los requisitos y valores cambian: revísalos en la página oficial el día que vayas a aplicar.

Errores que conviene evitar

• Comprar un terreno rural, de frontera o junto a un área protegida sin confirmar antes que la ley te permite adquirirlo.
• Entregar dinero con un documento privado: la compraventa de un inmueble no es perfecta sin escritura pública.
• Otorgar un poder genérico o ambiguo, o uno que la notaría ecuatoriana no va a aceptar por falta de apostilla o traducción.
• Olvidar la inscripción en el Registro de la Propiedad: hasta entonces, el inmueble sigue a nombre del vendedor.
• Dar por hecho que la compra te da residencia: la visa es un trámite aparte, con sus propios requisitos.